引っ越しで多い敷金返還トラブルと返金までの期間、相場額

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賃貸契約の入居者と大家の間でのトラブルで一番多いのが、敷金返還に関することです。

なぜトラブルになってしまうのか、返金されるまでの期間や相場などについて説明します。

よく聞く敷金返還トラブルってどういうこと？

以前住んでいた物件の場合は、は退去のときに敷金がほぼ全額返ってきたが、今回の物件は同じように住んでいたのに敷金では足りずに追加請求されてしまった、ということもあります。

修繕費用の大家と入居者の負担割合や、退去したあとの全面的にリフォームする費用も前入居者が負担する必要があるのかなど、さまざまな問題をが起こりえます。

中には間に入った不動産会社が中間搾取をしているのではないか、という疑いが持たれることもあり、昔から賃貸物件にまつわるトラブルの多くが敷金返還に関することです。

退去後に高額の修繕費用が請求されることが原因

そもそも敷金に対しての明確な定義や法律がなかったため、入居者が過大な修繕費用を請求されるためにトラブルが起こります。

たとえば、畳にほんの1カ所タバコの焼け焦げが付いてしまい、部屋中の畳を全て交換して弁償することになった、ということがあります。そんなときは、そもそも全面を真新しい畳に交換する必要があったのか、一枚の表替えですむ話ではないのかなど、あとから問題になることが多いです。

何かあったときに全ての畳を交換するのなら、用心のために狭い四畳半程度の和室にしか住めなくなってしまいます。これは畳に限らず壁のクロス交換などでも同様で、全面の交換を入居者が負担するのかという問題もあります。

このように、不動産会社と入居者の退去の立会い確認の際に修繕に対する説明がきちんとされていないこと、入居者と大家の負担割合や概算の金額などが伝えられていないことも原因のひとつです。

退去後しばらくしていきなり高額の修繕費用の精算書が届き、預かっていた敷金では足りないため下記口座に振り込んでください、という内容では納得いかないのも当然でしょう。

入居者の善管注意義務や原状回復義務とは？

不動産業者は賃貸物件の契約時に、宅地建物取引主任者の資格保持者が契約しようとする入居者に対して、事前に重要事項の説明を行うことが法律で義務付けられています。

賃貸契約書に記載されているルールの中でも、特に重要な部分を入居者との共通の理解のために、対面し口頭で確認する大切な業務です。

その際に、借りた部屋は清掃をしてきれいに使用すること、という内容の文言があります。それを「善管注意義務」といい、入居者は部屋を汚したり設備を壊したりすることなく、きれいに使わなければならないという意味です。

つまり善管注意義務を怠り破損や汚れなどがあれば、退去時には修繕したりきれいに清掃したりして退去しなければなりません。それを「原状回復義務」といいます。

これらの重要な内容を入居者にきちんと説明がされていれば、ちょっとしたタバコの焼け焦げなら、自分で目立たないように修理できたかもしれず、それこそ焼け焦げを付けないように十分に注意して生活していたことでしょう。

どんなことがトラブルになるの？

善管注意義務や原状回復義務、これだけを見ると入居者に著しく不利なのではと思うかもしれません。

しかし実際に生活する以上、畳や壁の日焼けや、設備の経年劣化などは注意していても防げない通常損耗として、入居者の原状回復義務は問われないことが一般的です。

また、歴代の入居者が長年使用してきた部屋の設備が自分の代でとうとう壊れたからといって、そのときの入居者が修理費用や交換費用を全額負担するのもおかしな話です。

前入居者が入居したときには壁紙やフローリングは真新しいものではなかったのに、前入居者が退去して次の入居者を獲得するために、全面的にリフォームし、壁紙やフローリングも交換したからといって、その分を前入居者に費用負担させるのもありえません。

要は、自分の身に覚えのない部分の修繕費や内装工事代金を、先に預かった敷金から勝手に差し引いてわずかな残金を返金する、という業者が横行するとトラブルになります。

ひどいところでは、敷金精算書の内訳なども明記せず、預かった敷金では足りないため追加請求をしてくる悪質な業者も存在するようです。

民法大改正により敷金返還のルールが明文化！

誠実な不動産業者や大家なら、破いた障子1枚分の張替え代、照明カバー破損修理代など入居者の不注意による修理代金のみの請求となることがほとんどです。

しかし上記の例のように、ろくに修繕内容の明細も記載しない、自分が汚したり傷付けたりした以上の範囲を請求されるというトラブルが絶えないため、とうとう敷金返還に対するルールが法律で明文化されることになりました。

120年ぶりの民法改正案が衆参本会議で可決

2017年5月に約120年前の明治時代に制定された民法のうち、約200項目にわたる見直しを行い改正することが可決されました。

その間、社会的には震災や戦争があり世の中の激変があったにも関わらず、きちんと向き合おうとしなかったことは驚きですが、これでやっと賃貸時の敷金返還に対するルールが公に明確になり、消費者が保護される見通しです。

敷金に対して何がどう変わる？

敷金に関する取り扱いが、文章で明確に定義されます。

民法の改正に関する要綱案によると、大筋では「入居者が退去したときは、大家は預かった敷金の中から、入居者の債務の額を控除した残額を返還すること」となっています。それだけなら、今まで世間的に認知されていたこととほぼ同等に思えます。

しかし、それまでは明確なルールがなかった原状回復のための修繕費の負担割合についても定義されます。それによると、経年変化による通常損耗は入居者に責任はないと明記されます。当然、入居者の不注意による損傷や汚れに対する修繕費用は、入居者に負担義務があります。

ここまで読んで、それなら以前と何ら変わりないじゃないかと思った人は、今まで誠実な不動産業者と大家だけに巡り会えたラッキーな人と言えるでしょう。中には、そうでない悪質なやり方をする業者や大家が多数存在するために採択された法案だからです。

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると

今回の民法大改正以前に、国土交通省住宅局では敷金返還に関するトラブルの急増を鑑み「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を平成10年3月に交付しています。

その後改訂を経て現在でも活用すべき資料であるのに、あまり世間的には認知されていないようです。というより、存在そのものが公になることを避けたい不動産業者の思惑によるものかもしれません。大家も知らない人が多いようです。

これによると、大家と入居者との修繕費用の負担割合の指針を示した内容が、全169ページにわたり詳細に説明されています。何年も前にこのようなルールブックがあったにも関わらず、それでも敷金返還トラブルが絶えない事実を受け、とうとう民法で言及する必要性を感じたのでしょう。

民法の改正があっても、国がまとめたルールはそのまま通用するはずなので、ぜひ参考にしてください。

参考URL：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

各メディアなどで取り上げられ、旧態依然とした敷金返還に関するトラブルが今後は解消されるかもしれないと世間に認知されたことが、大きな前進と言えるでしょう。

預けていた敷金が返還されるのはいつ？相場は？

民法が本格的に施行されるのはまだ先になりそうですが、敷金返還の時期というのは現行とそう大差ないものと思われます。また、敷金返金の相場に関しては、今まで悪質なやり方をしていた業者などは是正されることが見込まれるため、今までよりも返金額が多くなるかもしれません。

退去してから敷金返還までの流れ

退去の立ち会い確認のあと内装工事業者の見積もりを基に、不動産業者から引越し先の住所宛に敷金精算書が送られてくることが一般的です。FAXやメール添付で送る方法もあります。

その内容に対して、疑問があれば問い合わせたり交渉したりして、承諾した旨を連絡すれば、敷金から債務分を控除した残額が入居者指定の口座に大家名義で振り込まれるのが一般的な流れです。

もし、預けた敷金よりも多くの修繕費が必要でも、違法性がないものなら支払わなければなりません。また入居時に敷金ゼロで入居した人なら、敷金返還という名目ではなく原状回復費用請求書や修繕費請求書などとして請求されるでしょう。

不動産会社や大家により一定ではない

退去してからどの程度の期間で返金してくれるかは、不動産業者や大家によりさまざまです。引越しの繁忙期などは、内装工事業者の見積もりに時間がかかったり、目の前の来店客の応対を優先したりと、処理が遅れる可能性もあります。

しかし、一般的には2週間から4週間程度で返金されることが多いようで、通常は1か月程度見ておくと良いでしょう。早いところでは、退去の立会い確認の際に現金を手元に用意して、その場精算のところもあるようですがあまり多くはありません。

引越し代金などに敷金を当てにするのはおすすめできません。

預けた全額が戻ってくるの？返金の相場は？

入居時の敷金は、退去の際の修繕費が多くかかったにしても大体この金額内におさまるだろうという金額を想定して、家賃の何ヶ月分かを敷金として預かることがほとんどです。通常は家賃の1ヶ月から2ヶ月分、ペットが飼育できる物件では3ヶ月分程度としているところが多いです。

そのため、よほど扱いが悪く部屋の設備を壊すようなことがなければ、大抵は敷金内で収まるはずです。誠実な不動産業者なら、きれいに住んでいればほぼ全額戻ってくるでしょう。

平均的には敷金2ヶ月分のうち、半額の1ヶ月分が戻ってくれば妥当と考える人が多いでしょう。しかしそれは居住年月にもよりますし、物件の築年数にも左右されると思われます。また、一人暮らしなのか、いたずら盛りの小さな子どもがいる家族世帯なのかによっても変わるでしょう。

そのため一概に相場はいくらとは断定できませんが、通常損耗の分の費用負担はなく、自分の不注意による箇所の修繕費を居住年数に応じた大家との負担割合により算出した額を引いたものが、正しい敷金返金の相場です。

まとめ

敷金の返金までは1ヶ月前後かかるとみておきましょう。それよりも遅くなるようなら、問い合わせてみてください。案外、新居の住所の記入間違いや電話番号の変更により、連絡が取れずに困っていることもあるでしょう。

敷金に関するニュースが話題になり世間的に認知が広がれば、今後はきれいにして退去さえすればほぼ全額戻るはずです。逆に、法律を盾にしたトラブルが起こることを想定した上で、家賃の値上げなどがあるかもしれません。とにかく不当な請求を防ぐためには、入居者も知識を得て自衛することが大切です。

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